Социология
Стабильная и «плавающая» ипотека: что выбрать?
В последние несколько лет рынок ипотечного кредитования пополнился рядом программ, сулящим собственное жилье при весьма заманчивых условиях. Однако, учитывая уровень жизни и заработной платы среднестатистического современного человека немногие соблазняются выгодной процентной ставкой и берут ипотеку. Но те, кто все же решился, сегодня могут выбрать ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (стандартный) или так называемой «плавающей». PRO-CREDIT.ru попробовал разобраться, в чем разница между этими ставками, а также предупредить банковских клиентов об имеющихся «подводных рифах» такого кредитования.
Существует два основных типа ипотечных кредитов – с фиксированной и плавающей процентными ставками. В первом случае заемщику придется платить за использование банковских денег по единому тарифу, например, из расчета 11% годовых. Такая ставка устанавливается на весь срок кредитования и никак не зависит от текущей ситуации на рынке, что обеспечивает определенную стабильность.
Во втором случае заемщику предоставляется некоторое поле для маневра, как всегда, связанное с рисками, но дающее возможность сэкономить. «Плавающая» ставка определяется на основе единого общепринятого индекса, к которому добавляется фиксированный показатель, например, средняя стоимость гамбургера плюс пять процентов.
Характерной тенденцией для новых ипотечных кредитных продуктов является именно «плавающая» процентная ставка. Отличие заключается в периодическом перерасчете ежемесячного платежа по кредиту, исходя из утвержденной на этот момент ставки MosPrime или LIBOR (в зависимости от денежной единицы кредита – рубли или иностранная валюта).
MosPrime – средняя ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов), объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам.
Кредит с плавающей процентной ставкой – (от англ. credit with floating interest rate) – потребительская или коммерческая ссуда со ставкой, привязанной к базовому ориентиру рынка. Применяется, как правило, при среднесрочном и долгосрочном кредитовании.
Процентная ставка не фиксируется на весь срок кредита, а периодически пересматривается через согласованные кредитором и заемщиком промежутки времени. Время, в течение которого ставка остается на неизменном уровне, называется процентным периодом. Величина процентной ставки определяется как базовая ставка плюс маржа, зависящая от статуса заемщика, уровня риска, срока выдачи кредита. Процентный риск по ссуде полностью несет заемщик.
При классической схеме ипотечной сделки ежемесячный платеж по кредиту твердо рассчитан на весь срок кредитного договора. Исключением может являться частичное досрочное погашение, вследствие которого размер платежа уменьшается. Но при этом базовая процентная ставка не пересматривается. В случае же оформления кредита по новой схеме заемщик, учитывая приведенные выше цифры, выигрывает в более низких процентах и гарантированном изменении их в дальнейшем, исходя из снижающейся инфляции и ставки рефинансирования.
«Твердая» кредитная ставка имеет постоянную тенденцию к снижению. Так, например, купив квартиру год назад, вы бы ее оформили под 15% годовых, а сейчас кредит дается под 13,5% годовых в рублях. Но в обоих случаях процент не перерассчитывается в течение всего срока погашения кредита, то есть вы будете вносить платежи исходя из данной процентной ставки. Напротив, если же вы выбираете «плавающие» условия кредитования, то уже сегодня оформляете жилье под весьма выгодный процент (11,7% годовых в рублях), который вдобавок будет автоматически уменьшаться вместе со ставкой рефинансирования.
Разница между этими двумя программами заключается в следующем. В первом случае заемщик выплачивает фиксированную сумму каждый месяц, вне зависимости от ситуации на рынке. А во втором придется постоянно отслеживать плавающий процент. На первый взгляд кажется, что преимущество стандартной программы неоспоримо, но это не так. Тот самый пресловутый плавающий процент, как правило, значительно ниже, чем в стандартном кредитовании. А значит, у заемщика есть шанс значительно сэкономить на покупке жилья.
Существует и несколько способов, которые способны застраховать «плавающего» заемщика. Например, в договоре можно прописать ограничение на максимальную величину и на размер роста/спада ставки. На практике это выглядит следующим образом: в соглашении устанавливаются минимальные и максимальные проценты плавающих ставок. То есть если в договоре определена цифра в 5% как максимальная величина, а индекс превысил этот показатель, то заемщик выплачивает вышеуказанный процент. Также возможна и оговорка по размеру роста/спада: вне зависимости от значения индекса на момент периодической переустановки ставки ее прирост/спад не может превышать некоторого наперед заданного процента.
подписаться
